[pzuidema]

Het wordt weer eens tijd voor een posting; dit keer een vervolg op het kopen van een huis. Ik heb in een andere posting van een paar weken geleden verteld over de makelaar die we hadden om een huis proberen te kopen. Dat het allemaal vreemd ging betreffende het koopcontract waarop handtekeningen vervalst werden etc. Ik was echt in de veronderstelling dat het niet erger kon worden...

...totdat we met de hypotheek aan de slag gingen. Ons bod op het huis is dus goedgekeurd en nu was het zaak om de financiering af te ronden. Ik noem ieder bedrijf maar even bij toenaam; nadat ik eerst via LendingTree.com probeerde te kijken naar een aantrekkelijke hypotheek - het klinkt in de reclame namelijk zo leuk hoe banken tegen elkaar opbieden. Maar dat heeft me uiteindelijk flink wat bezichtigingen in mijn credit history opgeleverd waardoor deze natuurlijk als een baksteen zakte naar maar liefst 581. Kadunk. Dat is niet prettig als je net in de oorlog zit rondom een hypotheek. Na alles te hebben nagechecked, en in mijn 3-bureau reports (via TransUnion) staat keurig dat alle limieten goed zijn, alle betalingen goed zijn, totale schuld uitstekend is vergeleken met mijn salaris; dus slechte score. Zucht. Maar goed. Dan maar met een uitgeprint rapport zelf bij wat banken naar binnen gelopen. Dit had beduidend meer zin dan via een LendingTree of ander geautomatiseerd systeem. Chase en Wells Fargo gingen er uiteindelijk voor. Wells Fargo deed uiteindelijk zelfs een bod voor mij, met mijn leuke credit-history met een 30y fixed rate van 5 3/4% op een FHA lening. Wij wouden perse geen flexibele rente en aangezien FHA zelf op dit moment op 6 1/2% zat hebben we dit voor elkaar gekregen zelfs zonder buy-down. Maar dit aanbod zou niet lang blijven staan. Chase zou met een tegenbod komen maar zei al dat dit net iets langer zou duren dan dat dit aanbod van Wells Fargo bleef staan, maar dat hun bod beter zou zijn. Daar hebben we niet op gewacht; dat soort praktijken zijn we niet van gediend.

Dus, besloten om met Wells Fargo in zee te gaan. De aanvraag gedaan, alle papieren ingeleverd, W-2 formulieren, kopieen green-card en ssn etc. etc. En ja hoor, pre-approved, alles was okee en we gingen in underwriting. Wells Fargo gaf aan dat alles geregeld was en dat we nu moesten wachten op de uitslag van de underwriting en dan naar de closing toe. Die zou donderdag de 25e zijn.

Dus, vrijdag de 19e oktober krijgen we een berichtje. We zijn goed door de underwriting heengekomen en niets staat een closing op de 25e in de weg. Vreugde alom natuurlijk. Maandag een telefoontje eigenlijk waar de Good Faith Estimate blijft. Ah, die kwam eraan en ook de letter of intention die we moesten ondertekenen. Closing op donderdag de 25e was geen probleem.

Dinsdagavond staat er een koerrier voor de deur met een envelop met de letter of intention. Het leek allemaal goed te gaan. Maar bij het openmaken bleek dat we nog een stapel papieren moesten aanleveren om - jawel - door de underwriting heen te gaan. Dus maar gebeld, want de meeste van deze papieren waren allemaal ingeleverd. 'Ah', zei de dame aan de telefoon die gelijk al in een pesthumeur was omdat ik natuurlijk net belde voordat zij naar huis wou gaan. Jammer dan. Het bleek dat de papieren nooit bij haar terecht waren gekomen. Ook vroeg ze om de W-2 formulieren van mijn vrouw voor 2005 en 2006. Dat was lachen, want toen werkte ze nog niet. Paniek in de tent. En waar was mijn W-2 voor 2005. Tsja, toen waren we nog aan het emigreren en mijn baan begon net iets later. Meer paniek.
En ze moest nog mijn baas bellen om mijn werk te bevestigen. Pardon? Had ik daarvoor niet drie weken eerder een papier ondertekend dat zij dat gelijk zouden doen? En we moesten een kopie van de cheque van mijn grootouders overhandigen voor een gift-letter. Dat was ook leuk, van die cheque hadden we al 2 maanden geleden gekregen en ge-int.
En, liet ze weten, een closing op donderdag, wat, deze week zelfs, zou niet lukken want het tijdsbestek was belachelijk kort.

Grrrr.

Alle papieren weer bij elkaar gehaald, diezelfde avond nog doorgestuurd. Volgende dag, woensdag, een telefoontje; mijn schoonouders moesten ons nog eens dezelfde gift van een paar duizend doen maar dan als cheque, die moest geferirfieerd worden en de bank moest een brief schrijven waarin stond dat mijn schoonouders het geld op hun rekening hadden staan. Het lijkt mij dat een certified bank cheque dit al van zichzelf is, maar goed. Heel leuk, mijn schoonouders moesten dus ineens hun geld wat ze niet hadden aan ons geven omdat de gift te vroeg gegeven was. Zucht. Uiteindelijk was dit gelukt en alle papieren gingen naar de underwriter. Inmiddels had onze contactpersoon bij Wells Fargo, die niet deze dame was, al gezegd dat een closing op vrijdag moest lukken.

Donderdagavond. Alles bleek door de underwriting maar de bankbrief met het garantie van het saldo op mijn schoonouders' rekening was niet aangekomen. Die moest dan maar gescanned en ge-emailed worden. Het zou allemaal goed komen. Op vrijdag zouden we closen.

Op de vraag hoeveel we aan geld mee moesten brengen was nog niet bekend.

Vrijdag reden we naar Yardley, PA toe waar de closing plaats zou vinden. Onderweg krijgen we een telefoontje. Wells Fargo, het lukt ze niet om de papieren door te sturen want de title-company zou om drie uur dicht zijn. Dit klonk vaag; de title-company was namelijk ook van de makelaar. Dus opgebeld, en hij zegt juist dat hij zijn mensen de opdracht had gegeven eventueel tot 8 uur 's avonds te blijven voor deze closing. Maar hij zou het wel regelen met Wells Fargo. Even later belt hij terug... woedend. Wells Fargo bleek allemaal smoezen te verzinnen waardoor de schuld niet bij hun zou komen te liggen omdat ze de deadline niet haalden. Uiteindelijk was er niet alleen geen closing, ook was er nog steeds geen bedrag bekend wat we blij closing moesten betalen. De makelaars waren al overeengekomen dat we al de sleutels mochten hebben om alvast in het huis aan de slag te gaan.

Maandag dan. Closing time. De papieren waren door underwriting en lagen bij de title company. Eindelijk. Dus, we komen aan, goede moed. Krijgen we een telefoontje dat we $8,000 voor closing costs mee moeten brengen. Dit, terwijl we eerder door kregen dat het $500 zou moeten zijn. Oops, foutje van de bank. Opnieuw wordt er tussen de title-company en Wells Fargo heen en weer gefaxed. Ah, we hoefden geen geld mee te nemen (we waren er al) en zouden zelfs $436 terug krijgen. Oops, foutje, ze hadden de closing costs dubbel in rekening gebracht bij de verkopende partij. Het bedrag werd nu ineens $5,500 te betalen. Dit allemaal in 20 minuten tijd. Irritatie alom natuurlijk. Niet alleen dat, ineens blijkt ons maandelijk af te betalen bedrag $300 meer te zijn dan was voorberekend. Oops, foutje van de title-company. Die had per ongeluk de jaarlijkse gemeentebelasting verdubbeld. Zucht. Uiteindelijk hebben we pissig de closing afgebroken en Wells Fargo en de title-company naar huis gestuurd om de documenten helemaal opnieuw op te stellen.

Closing op donderdag de 1e. Uiteindelijk kregen we net voor de closing de Good Faith Estimate binnen waarop eindelijk alle bedragen klopten. He he. Het werd tijd. We moesten inderdaad $5,500 meenemen naar de closing toe. Alles was gebeurd, alles was klaar. De documenten waren bij de title-company en opnieuw gingen we op weg naar Yardley. Krijgen we onderweg een telefoontje.... hoe kwamen we eigenlijk aan het geld voor de closing? Want dat geld moest ook geferifieerd worden. Dit was het geld van de originele gift van mijn schoonouders en moest er dus een gift-letter komen voor dit bedrag. Hier werd uiteindelijk onze makelaar zo pissig om dat hij ons een gift heeft gegeven in de vorm van een cheque, heeft zelf de gift letter ondertekend en konden we uiteindelijk de closing in.

Voila. We kregen nu 'officieel' de sleutel en sinds een weekje, op dit moment, zijn we de gelukkige eigenaren van een prachtig oud huis in Morrisville, PA in een uitstekende wijk. Maar goed... na dit enorme boekwerk aan ervaringen, zijn dit nou dingen die een ander ook nou bekend voorkomt? Want na mijn gras debacle in Lakewood, de perikelen rond het kopen van een auto, etc. etc. ben ik nou de enige die dit soort dingen meemaakt?

[Loek]

Toevallig recentelijk opnieuw een hypotheek op mijn huis afgesloten in verband met een verbouwing.  Na wat rondshoppen hadden we besloten dat onze eigen bank de beste deal bood (US Bank).  Het was de meest pijnloze deal op hypotheek gebied die ik ooit heb meegemaakt.   Op maandag naar de bank alle papierwerk ingevuld en ingeleverd en de volgende week hadden wij het volledige bedrag ter beschikking op onze bankrekening.  Misschien dat het allemaal zo makkelijk ging omdat wij al 14 jaar bij deze bank klant zijn.

[ned in MO]

Tsja, een huis kopen in amerika gaat een beetje anders dan je denkt en hoort ook anders te gaan dan wat jij hebt meegemaakt.
Zoals je misschien wel weet ben ik makelaar van beroep en hak elke dag met dit bijltje.

Als je van plan bent om een huis te kopen doe dan eerst je huiswerk.
Ga eerst kijken of je wel een huis kan kopen. Ga met lenders praten. Vraag een lijst met alles wat je nodig hebt voor een pre approval
Maak hier een portfolio van. Trek je eigen credit rapport.
Ga dan shoppen gebaseerd op het portfolio dat je hebt gemaakt.
Kijk naar interest rates, closing costs (appels met appels vergelijken!!!!!). Vraag hoelang ze al in business zijn (the rookies kunnen desastreus zijn)

Vind je een lender die je aan staat ga hier mee verder en laat je pre approven. Vraag om een brief!!!
Deze brief heeft de volgende inhoud.
Mr johnson has been fully approved for this loan and final approval is based on a satisfactory appraisal and clean title of the property.

Ga dan kijken naar een huis. Vind je een huis, maak een offer en voeg een kopie van de approval letter erbij. het geeft de verkoper meer zekerheid dat ie zijn huis echt verkoopt en niet de verrassingen krijgt die jij had.  Ook krijg je eerder een acceptatie van jouw bod.Verkoper zou zeer boos zijn als gebleken was dat jij het huis ineens toch niet kon kopen. Hij kan je dan aanklagen voor 10% vd purchase prijs.
Nog iets belangrijks. Als je pre approved bent ga dan niet iets groots op credit kopen zoals een auto. Overleg eerst met je lender. je income/debt ratio verandert dan wat ervoor zou kunnen zorgen dat je niet meer kwalificeert voor je huis.
Doe altijd een home inspection, speciaal op een nieuw huis.

Lees je contract en stel vragen. Weet je makelaar het  vaak niet, zoek dan een andere makelaar.

Het is jammer dat jij al die dingen hebt moeten ondergaan, want zo hoort het beslist niet.

Oh ja, als jij shopt voor een loan en verscheidene lenders trekken jouw krediet in korte tijd dan heeft dit weinig invloed op je credit score, maar neem je het zekere voor het onzekere, gebruik de port folio. Geldt ook voor auto loans
Zoek geen lender via het internet, zoals lending tree en blijf weg van ditech etc.

Als je een auto op credit wilt kopen neem dan een lening bij capitol one of zo. Zij geven je dan een blanco check waar je de auto mee kan kopen.
 ga dan op zoek naar een auto bij een dealer en alles dan rond is vraag of zij een beter rate hebben dan die jij al hebt
Als anderen vragen hebben over het kopen van een huis pm me dan gerust.

Ik hoop dat je veel plezier van  je huis hebt

[XJ]

Wat een gezeur zeg. Het is in meerdere landen erg moeilijk om een huis te kopen, maar dit is ook zeer extreem. Ik vind dat hele credit score gedoe zo'n onzin. Als je nog nooit geleend hebt ben je slechter af dan mensen die al heel wat geleend hebben. Dat is toch de omgekeerde wereld? En dan nog dat gedoe om een normale hypotheek af te sluiten.

In ieder geval gefeliciteerd met het huis

[ned in MO]

@ XJ

Als je zo'n post neer wilt zetten moet je ook uitleggen waarom dit zo is en wat een credit score betekent.
Ik heb zo een idee dat je dat niet weet.
Je credit score kan er namelijk ook voor zorgen dat je heel makkelijk een huis kan kopen.
Als je een score van 800 hebt en zegt tegen de bank dat je een huis wilt kopen, de bank zal antwoorden of je het geld morgen wilt hebben bij wijze van spreken.

[XJ]

Oh ik heb die hele post bestudeerd die hier ergens anders op het forum staat over credit score. Zonder credit score kan je niet eens een telefoon kopen met een abonnement. Lenen is goed voor je credit score, etc. Ik vind het een beetje een onzin systeem. Als je hier een hypotheek wil en je gaat naar de bank met een bewijs van je inkomsten en je kan aantonen dat je nog nooit iets geleend hebt, dan ontvangen ze je met open armen. Maar dat zal wel aan het verschil in cultuur zitten, Nederlanders zijn meer spaarders. Eerst het geld hebben, dan pas uitgeven.

[ned in MO]

Daarom zitten er ook zoveel nederlanders in de penarie. Nooit wat geleend en daar dus ook geen ervaring in. Gaan ze dan lenen dan komen ze van de regen in de drup.

[Hans B]

Daarom zitten er ook zoveel nederlanders in de penarie.
Nooit wat geleend en daar dus ook geen ervaring in.
Gaan ze dan lenen dan komen ze van de regen in de drup.

Ja, maar waarom dan die gekke kronkel in de VS, dat je eerst moet lenen om een goede credit score te krijgen.

Hans

[bgroeneveld]

Je moet eerst lenen voordat je een creditscore krijgt, omdat ze je in de VS niet verder vertrouwen dan ze je kunnen gooien (en soms nog minder). De tijden van een handdruk of een hoofdknik en dan is alles geregeld, zijn helaas voorbij.

Je moet eerst laten zien dat je te vertrouwen bent met een lening, dan pas willen anderen het risico nemen om je hun geld toe te vertrouwen (tenzij je natuurlijk een 'conman' of 'convrouw' bent met een goed praatje, dan kan plotseling van alles).

Het is een beetje hetzelfde als een baan vinden: niemand wil je, omdat je geen werkervaring hebt, en omdat niemand je wilt, kun je geen werkervaring krijgen. Dat probleem kun je soms oplossen door praktijkervaring tijdens school, of vrijwilligerswerk. Geld lenen gaat hier in de VS op dezelfde basis.

Vandaar dat ik een (veel) hogere kredietscore heb dan wijlen mijn schoonvader, die elke paar jaar contant een nieuwe auto kocht, zijn huis volledig had afbetaald  en nooit schulden heeft gehad.

[Bakvet]

Maar stel dat je drie credit cards hebt. Een met onbeperkte limiet, een met een limiet van 5000 dollar en eentje met een limiet van 1000 dollar. Die laatste is aan een winkelketen verbonden en heb je alleen maar genomen omdat je dan soms wat met korting kan kopen.

Nu ben je per ongeluk met je kaart van 1000 dollar een keer een paar dollar over de limiet gegaan. En de andere kaart heb je een week te laat betaald doordat je in het ziekenhuis lag. Punt 1: je krijgt meteen een "over limit" fee en een "late payment fee" van enkele tientjes. Punt 2, je rente op die kaart stijgt. Punt 3, je credit score daalt. Punt 4, de banken die de andere credit cards uitgeven zien dat je credit score gedaald is, die verhogen ook hun rente. Punt 5, je bank ziet je nu als een verhoogd risico, dus de rente op je hypotheek gaat opeens 2% omhoog.

Op zo'n manier werkt het syteeem. Ik ben het met XJ eens dat het de wereld op z'n kop is. Je bent gegijzelde van de banken en de kleinste fout kan je door de kettingreactie opeens vele duizenden dollars per jaar kosten.

[Loek]

Punt 1: je krijgt meteen een "over limit" fee en een "late payment fee" van enkele tientjes.

Dat is te verwachten en terecht.  In nederland rekenen ze ook administratiekosten als je rood staat bij de bank.

Punt 2, je rente op die kaart stijgt.

Nee, die blijft hetzelfde tenzij je introduction periode is verlopen en ze met recht de rente mogen verhogen

Punt 3, je credit score daalt.

Een enkel incident heeft geen of verwaarloosbare gevolgen voor je credit score.  Er moet een patroon zijn, en die is pas herkenbaar als je meerdere keren te laat bent of overdrafts hebt.

Punt 4, de banken die de andere credit cards uitgeven zien dat je credit score gedaald is, die verhogen ook hun rente.

Ook zij kunnen die rente alleen veranderen als je rente periode is verlopen. 

Punt 5, je bank ziet je nu als een verhoogd risico, dus de rente op je hypotheek gaat opeens 2% omhoog.

Dat zou alleen gelden als je geen fixed rate hebt.  Indien je een hypotheek hebt met een fixed rate blijft ook dan je rente hetzelfde, tenzij je refinanced.

Op zo'n manier werkt het syteeem. Ik ben het met XJ eens dat het de wereld op z'n kop is. Je bent gegijzelde van de banken en de kleinste fout kan je door de kettingreactie opeens vele duizenden dollars per jaar kosten.

Nee dus, het systeem werkt door het vaststellen van een patroon en die kun je niet baseren op een enkele transactie, net zo min als je een patroon kun vaststellen op basis van geen transacties (no history).  In het geval van geen history beginnen ze laag en kun je middels je financiele gedrag dit omhoog brengen, en dat lijkt mij eigenlijk heel normaal.

Ik heb ook weleens (meer dan eens) een check uitgeschreven waarbij ik vergat eerste voldoende saldo op mijn checking account the storten.  Mijn credit score is daar niet van gewijzigd.  De banken melden niet elk akkefietje bij de grote 3 (TransUnion, Experian, Equifax), dus je moet echt een herkenbaar  patroon hebben voordat je gemeld wordt.   Als de banken en credit card maatschappijen dat wel zouden doen, zouden ze doodbloeden van de juridische kosten alsgevolg van hun klanten die hun voor sappige bedragen aanklagen wegens "deformation of character".

[ned in MO]

Ben het helemaal met Loek eens

Wat ik er nog aan wil toevoegen is dat je credit limit wel van invloed kan zijn.Ook loop je het gevaar dat er onjuiste info op staat. Als lijkt op papier dat je income/ debt ratio veel te hoog leek.
Ik heb bijv rental property waarop ik een hypotheek heb. dat toont als een schuld. Er staat echter niet op dat je daar ook inkomen uit hebt en dat de inkomsten hoger zijn dan de maandelijkse afbetaling. Moet je dat allemaal weer uitleggen.
Ik ben ook met geen crediet begonnen en in het begin is alles moeilijk. In mijn beroep zie ik veel voorbeelden van mensen die er een potje van maken maar om alles te ruineren moet je wel je best doen.
Vorige week nog iemand die een huis wilde kopen ceredit score van 460. Die had dus na de bankruptie 2 yaar geleden weer van alles op credit gekocht en nooit afbetaald. Alles was in collections. Tsja, dan houdt het op

[Bakvet]

BTW Ik heb de voorbeelden uit een PBS documentaire. Misschien heb ik de gang van zaken niet helemaal letterlijk weergegeven, maar de strekking van mijn verhaal komt overeen met wat er in die documentaire te zien was. Je mag aannemen dat de journalisten van PBS dit niet verzonnen hebben.

En ik vind het echt niet terecht dat je voor iedere "fout" meteen met een "fee" van enkele tientjes wordt opgezadeld. Die "fee" wordt gewoon door een computerprogramma berekend. Dat kost de bank echt geen tientallen dollars per keer, maar dat bedrag wordt je wel aangerekend. Ik zou zoiets niet verdedigen, het is in mijn ogen struikroverij. Waar je in Nederland door de overheid beroofd wordt, wordt je in de VS door de banken uitgekleed.

Het kan misschien zijn dat de rente in de introductieperiode vaststaat, maar er zijn staten in de VS waar ze volgens mij ieder gewenst rentepercentage mogen vragen. Wellicht dat een enkel incident je creditscore niet verlaagt, maar enkele toevallig samenvallende kleine incidenten kunnen dit volgens mij wel doen, met de gevolgen die ik schetste.

Dat de fixed rate op hypotheken voor de hele periode vast staat kan best kloppen. Alleen... heeft iedereen een fixed rate?

[Mr-Leo]

Als je in NL rood staat, betaal je gewoon rente, administratiekosten heb ik nog nooit van gehoord. Maargoed elk systeem heeft z'n voor én nadelen. Het Amerikaanse systeem is natuurlijk bijzonder stimulerend voor het consumeer gedrag. Wat waarschijnlijk meer is dan een gunstig bijeffect.