[hollandranch]

We willen in februari grond kopen, eventueel met een huis (Mobile home) erop. We hebben afgelopen oktober een bankrekening geopend bij The Bank of America en willen dus voor onze toekomstige camping een hypotheek aanvragen. Wie heeft er ervaring als buitenlander met een hypotheek aanvragen?

[petratimmer]

Hoi Hoi,
het is niet zo gemakkelijk als om zomaar een hypotheek aan te vragen voor een bedrijf wat geen history heeft. Banken willen cijfers zien van de afgelopen jaren en het liefst nog goede ook. Ze nemen niet maar zo aan dat wij als ondernemend volkje uit nederland het wel even gaan doen daar. Ik heb wel ervaren dat ze erg bang zijn voor de risico's en deze het lieft helemaal uitsluiten. 
Een goed ondernemers plan is 1 maar hoe wil je aantonen dat jullie plan gaat werken. Dat is niet eenvoudig. En geloof mij ik spreek inmiddels uit ervaring met financierders. gr petra

[hollandranch]

Het blijven natuurlijk banken en als je genoeg aanbetaald hebben ze natuurlijk je bezit als waarborg. Heb al een aantal banken gesproken en ze willen graag helpen, je betaald gewoon wat meer rente omdat je geen credithistory hebt. De ene bank vraagt minimaal 20% van de aankoop als aanbetaling, The Bank of America financiert eventueel het huis 100% de grond die erbij zit voor 50%.

[Chiefram]

Wij hebben recentelijk ook een huis gekocht in Amerika, na eerste en jaar een huis gehuurd te hebben. Geloof me, het heeft ons ontzettend veel moeite gekost een betrouwbare hypotheekverstrekker te vinden. Sommige bedrijven geven je een pre-approval af, maar als je daadwerkelijk een bod op een woning hebt gedaan, dan haken ze af omdat je nog niet voldoende credit history hebt opgebouwd. Ja, al zit je er een jaar en heb je ruim voldoende 'cash' op je rekening staan.

Al met al hebben wij toch op vrij eenvoudige wijze een zeer goede hypotheek kunnen afsluiten bij Coldwell Bankers Mortgage. Het had wat voeten in de aarde om de hele zaak rond te krijgen zo vlak voor de oplevering, maar het is ons gelukt.

Ook al betaalt een hypotheekverstrekken je 100% van de aankoopwaarde, dan nog moet je rekenen op vrij hoge afsluitkosten. Afhankelijk van de situatie en hoe of wat je afsluit, kan dit oplopen tot ruim 7 duizend dollar. Dat moet je op de dag van de oplevering bij de titel compant wel op tafel leggen. Daarnaast wordt er door de hypotheekverstrekken ook geeist dat je voldoende (in ons geval minimaal $15.000 dollar) geld op je bankrekening hebt staan. Geld dat je niet voor het huis gebruikt.

Inderdaad is in Amerika een 'aanbetaling' van 20% uit eigen geld vrij normaal en de meeste hypotheekverstrekker gaan er dan ook vanuit dat je dat doet. Op zich geen probleem, als je je vorig huis met winst verkocht hebt, maar als je je eerste huis in de US gaat kopen zijn er maar weinig mensen die dit kunnen ophoesten. Het is nogal wat, die 20% als je een huis hebt gezien voor $300.000 dollar.

Gelukkig kun je ook vaak met minder dan die 20% af, maar dan betaal je ook meer rente.

Het is niet in Amerika zo dat er een landelijke rente geldt voor iedereen, ongeacht leeftijd of wat dan ook. In Amerika wordt de hypotheekrente bepaald aan de hand van je eigen persoonlijke credit history. Dit geld ook voor alle andere financieringen, zoals die van je auto bijvoorbeeld. Je betaalt zomaar met gemak 20% aan rente als je nieuw bent en wordt geaccepteerd. Ja, zelfs veel hoger dan dat. Na 6 maanden goede credit history is het wat gemakkelijker om een financiering te krijgen en dan gaat ook het rentepercentage naar beneden, ongveer rond de 10 a 12%. Na een vol jaar een goede credithistory te hebben opgebouwd kun je al rond de 7% rente uitkomen. Na 3 jaar een uitstekende credit history te hebben opgebouwd kun je zelfs al een gloednieuwe auto financieren voor 0,0% rente!!!

Dit is hoe het Amerikaanse systeem zo'n beetje globaal in elkaar zit.

Wij betalen nu voor ons huis 7% rente aan hypotheek. Dit is veel, maar niet zo veel als sommige andere mensen voor hun eerste hypotheek betalen. Als wij de eerste 6 maanden de hypotheek op tijd betalen (en alle andere rekeningen, zoals gas, elektra, etc.) dan kunnen wij na 6 maanden ons huis opnieuw financieren en zouden wij wel eens zo om en nabij de 5% gaan betalen, of misschien zelfs minder dan dat. Scheelt toch weer enige honderden dollars per maand. Maar je moet ergens beginnen en zeker een hypotheek weegt heel erg zwaar bij het bepalen van de hoogte van je credit history.

Alle begin in de US is moeilijk als je geen credit history hebt opgebouwd. Het is even een kwestie van doorbijten en het allemaal maar over je heen laten gaan, maar uiteindelijk komt het allemaal op zijn pootjes terecht.

Mocht je nog in Nederland wonen en een hypotheek willen nemen voor een bezit in Amerika, dan kunnen Nederlandse banken je ook een hypotheek verstrekken hoor. Ik ken meer mensen die dit via een Nederlandse hypotheekverstrekker hebben gedaan, alleen in Amerika bouw je hiermee geen credit history op, zodat je altijd een te hoge rente voor wat dan ook betaalt.
 

[PBBI]

Heb al een aantal banken gesproken en ze willen graag helpen

Ik ken dat ja, no problem, we regelen dat wel, maar als het puntje bij paaltje komt dan zijn ze niet thuis.

The Bank of America financiert eventueel het huis 100%

Ik ben zeer geïnteresseerd om de uitkomst hiervan te vernemen maar reken er maar niet op. 100% financiering voor een buitenlander gebeurt wel eens maar voor zover ik weet alleen met nieuwbouw projecten. De financierders weten dan al bij voorbaat dat de waarde na oplevering toch zal stijgen.

Sommige bedrijven geven je een pre-approval af, maar als je daadwerkelijk een bod op een woning hebt gedaan, dan haken ze af

Ja, dat komt me bekend voor, veel beloven en weinig geven doet een Nederlander in vreugde leven.

En Chief, jij hebt nog het voordeel van een greencard. Ik weet dat er diverse instellingen zijn die geen financiering verstrekken of onder veel ongunstiger condities aan visum houders zoals E2 en L1. Een SBA financiering is bijv. voor een E2 visum houder niet mogelijk, we hadden recent een greencard houder die een bedrijf willde kopen en hier waren wel mogelijkheden voor SBA financing, zij het onder bepaalde condities.
Reden, je bent een buitenlander en je kunt dus van het een op het andere moment verdwenen zijn. Dat er meer Amerikanen zijn die dat doen vergeten ze maar voor het gemak.

[hollandranch]

Ben blij dat we in Texas op zoek zijn als ik bedragen van 300.000 dollar heen en weer zie vliegen, koop je in Texas een hele stad van 2006-05  Stukken grond die we interessant vinden kosten ongeveer 40.000 - 60.000 dollar een loghome 50.000 dollar, dus voor iets meer dan 120.000 dollar ben je klaar. Kosten kopen gemiddeld 700 dollar, dus we praten over andere bedragen  2006-01

[Loek]

Ben blij dat we in Texas op zoek zijn als ik bedragen van 300.000 dollar heen en weer zie vliegen, koop je in Texas een hele stad van 2006-05  Stukken grond die we interessant vinden kosten ongeveer 40.000 - 60.000 dollar een loghome 50.000 dollar, dus voor iets meer dan 120.000 dollar ben je klaar. Kosten kopen gemiddeld 700 dollar, dus we praten over andere bedragen  2006-01

Heir ben ik ook enige tijd mee bezig geweest in het zuiden van Colorado.

Met die $50000 voor een koghome ben je er nog niet.  Je log cabin moet ergens op staan op het land, dus excavation en foundation, kosten zo'n $15000.  Gezien de prijzen voor land die je quote zul je niet in de buurt van een stad zitten, dus moet je voor je eigen utility/aansluitingen zorgen:
Water: een well drillen kost ongeveer$20000 afhankelijk van hoe diep je moet gaan
Riolering: zelf regelen betekent septic tank and leachfield, kosten $15000
Eelectriciteit: Als je in de buurt van het net zit kun je met $15000 een aansluiting regelen, zo niet kun je beter solar gaan met generator backup, kosten $20000
Gas: waarschijnlijk propane tank solution het goedkoopst, rond de $3000 (inclusief aanpassing aan gas apparatuur)

Onderschat niet wat het zelf bouwen van een huis kost.  Loghomes zijn over het algemeen duurder dan prefab home of mobile homes.

[PBBI]

Mocht je nog in Nederland wonen en een hypotheek willen nemen voor een bezit in Amerika, dan kunnen Nederlandse banken je ook een hypotheek verstrekken hoor. 

Ik wil hier even een kanttekening bijzetten. Als je het leest dan lijkt het in eerste instantie dat je bij een Nederlandse bank een hypotheek kunt krijgen op Amerikaans onroerend goed, dit is niet correct.    Je kunt wel een hypotheek , of tweede hypotheek, nemen op je onroerend goed in Nederland en daar iets mee kopen in de VS. Maar dat kan net zo goed een auto of boot zijn.  Dit gebeurt wel vaker dat iemand een extra hypotheek neemt om bijv. een vakantiewoning in het buitenland van te kopen.
 

[PBBI]

Ben blij dat we in Texas op zoek zijn als ik bedragen van 300.000 dollar heen en weer zie vliegen, koop je in Texas een hele stad van 2006-05 Stukken grond die we interessant vinden kosten ongeveer 40.000 - 60.000 dollar een loghome 50.000 dollar, dus voor iets meer dan 120.000 dollar ben je klaar. Kosten kopen gemiddeld 700 dollar, dus we praten over andere bedragen 2006-01

Als Loek maar voor de helft gelijk heeft dan kost het je al tienduizenden dollars extra. Ik hoop dus dat jullie je huiswerk goed gedaan hebben en straks niet voor verrassingen komen te staan.
Verder ben ik natuurlijk benieuwd of je een E2 krijgt op een investering in grond van 40K tot 60K en een loghome daarop.

[Chiefram]

Mocht je nog in Nederland wonen en een hypotheek willen nemen voor een bezit in Amerika, dan kunnen Nederlandse banken je ook een hypotheek verstrekken hoor. 

Ik wil hier even een kanttekening bijzetten. Als je het leest dan lijkt het in eerste instantie dat je bij een Nederlandse bank een hypotheek kunt krijgen op Amerikaans onroerend goed, dit is niet correct.    Je kunt wel een hypotheek , of tweede hypotheek, nemen op je onroerend goed in Nederland en daar iets mee kopen in de VS. Maar dat kan net zo goed een auto of boot zijn.  Dit gebeurt wel vaker dat iemand een extra hypotheek neemt om bijv. een vakantiewoning in het buitenland van te kopen.
 

Misschien heb je wel gelijk. Ik ken alleen deze twee voorbeelden:

1:
Een Nederlandse vriend van mij heeft in Nederland een hypotheek gekregen op een stuk grond en een nieuw te bouwen woning in Frankrijk. Hij woont en werkt gewoon in Nederland en ziet dit als een leuke investering om binnen een paar jaar (denk aan 3 tot 5 jaar) te gaan emigreren naar Frankrijk. Nee, hij heeft in Nederland geen bezittingen, zoals onroerend goed. Zonder pardon kreeg hij een volledige hypotheek van een Nederlandse bank of hypotheekinstelling. Mocht het belangrijk zijn: hij is ergens eind in de 20 jaar, begin 30 jaar.

2:
Een kennis van mijn vrouw heeft in Nederland een hypotheek gekregen om in Amerika (Florida) een huis te kopen. Ze is alleenstaand en ergens in de eind 50, begin 60 jaar. In Nederland woont ze in een huurappartement en heeft hier verder geen hypotheek. Ze woont gewoon in Nederland, maar wil graag een paar maanden per jaar in Amerika wonen.

Dit zijn de enige twee gevallendie ik ken en in beide gevallen hebben ze gewoon een volledige hypotheek in Nederland kunnen afsluiten voor onroerend goed in het buitenland.

Vandaar mijn vorige reaktie dat dit mogelijk schijnt te zijn.

Hoe de regels werkelijk in elkaar zitten weet ik ook niet, omdat ik me er persoonlijk nooit zo in heb verdiept. Ik weet dat het in beide gevallen NIET om een vakantiewoning gaat, maar om normale woningen ook is gebruikt de tweede persoon het wel als vakantiewoning.

[PBBI]

Hoi Chief,
In beide gevallen betreft het iemand die in Nederland werkt en woont. In zulke gevallen zouden banken kunnen besluiten om een hypotheek te verstrekken. Wat ik zeker weet is dat banken geen hypotheek verstrekken aan Nederlanders die gaan emigreren om iets in hun nieuwe land te gaan kopen, en daarover spreken we nu. Deze week nog gesproken met iemand die naar Spanje gaat emigreren, moet bij een Spaanse bank een hypotheek afsluiten, er is geen Nederlandse bank die dit wilt doen.
Wij hebben zelf ook dit traject al onderzocht, ook via Nederlandse banken in de VS, maar dat biedt ook geen soulaas.

Ook het feit dat Hollandranch een E2 aan gaat vragen werkt niet in hun voordeel. In feite is een E2 een visum voor een beperkt aantal jaren en na afloop van dit visum moet je in principe het land weer uit. Je kunt het wel eenvoudig verlengen, maar je zou het kunnen zien als een contract voor bepaalde tijd bij een werkgever, als je dan een hypotheek aan gaat vragen dan wordt dat een stuk moeilijker dan wanneer je een contract voor onbepaalde tijd hebt, zoals jij je greencard. Na een paar jaar als je een credit history hebt opgebouwd kun je makkelijker aan een lening / hypotheek komen, ook als E2 / L1 visum houder. Het probleem zit hem in de eerste jaren.

[hollandranch]

ach, ik vermoed als je de helft van het aankoopbedrag in één keer betaald banken een stukkie gewilliger worden, want ze hebben eigenlijk niets te verliezen. De waarde van de grond staat er ruim borg voor het feit dat we hem stiekem smeren en de mortgage niet meer betalen. En we brenegen natuurlijk alle andere verzekeringen ook bij ze onder, we krijgen gelijk de sleutel van de bank 2006-01

[PBBI]

In principe is het zo dat je zonder veel problemen een hypotheek kunt krijgen op onroerend goed als je een aanbetaling doet van 20% tot 30%. Ik hoop alleen dat je niet voorbij gaat aan het feit dat je met alleen het kopen van een stuk grond en een home erop nog geen campground hebt. Je hebt de kosten gezien die Loek heeft beschreven, mits je zelf daar het geld cash voor hebt liggen, zul je daar een lening voor moeten afsluiten. Een hypotheek lukt niet daarvoor, dus een gewone financiering of misschien heb je gedacht aan leveranciers krediet. Maar je hebt geen credit history dus ...........

Ik hoop echt dat je je zaakjes goed voorbereid hebt en straks niet voor verassingen komt te staan.

[hollandranch]

Op dit moment loopt onze hypotheekaanvraag bij Citizens State Bank (http://www.citizensstatebanktx.com/) denk dat we al zo'n 4 uur bij de Vice-President op kantoor hebben gezeten. We hebben nog vanuit Nederland allerlei informatie gemaild zoals belastinggegevens laatste 3 jaar. Hypotheekverklaring van de bank, is bij de Rabobank geen probleem. We hebben bij het BKR een aanvraag lopen voor een verklaring van goed gedrag, natuurlijk is dit allemaal in het Engels noodzakelijk. Denk dat je bij een kleine plaatselijke kans beter zit dan bij de grote jongens, zijn wel goedkoper qua rente, echter je bent dan maar één van de velen.
Voor mensen die een hypotheek willen aanvragen in Amerika, neem het volgende in iedergeval mee. Goed gedrag verklaringen van je hypotheekverstrekker, creditcardmaatschappij, BKR en belastingverklaring van de laatste 3 jaar. Scheelt een hoop werk, succes

[Chiefram]

Hebben wij ook gedaan, maar helaas...

Ze bliezen allemaal van het dak in Amerika dat als wij dit soort bewijzen zouden hebben, dat alles rond zou komen omdat men (zogenaamd) Internationaal 'zaken' deden...

Nou, vergeet het maar! Ineens wordt je opgeroepen en krijg je te horen dat de Nederlandse BKR en (in ons geval Aegon Hypotheken) gewoon niets, nada zegt in Amerika. Dit, ondanks wij al 15 jaar nog niet 1 minuut te laat zijn geweest met het betalen van de hypotheek in Nederland. Alle bewijzen van goedgedrag (credit card maatschappijen; ANB-AMRO bank; etc.) zijn niets waard in Amerika.

Zelfs onze zeer goed gevulde Amerikaanse savings account doet 'wonderen' als je een statement afgeeft. "Komt allemaal in orde meneer... Maakt u zich maar geen zorgen!'...

Hebben wij al zovaak gehoord, maar 3 weken later ligt er een schriftelijk afwijzing in de bus omdat er geen voldoende Amerikaanse credit history is opgebouwd.

We hebben ons een jaar rotgewerkt om onze Amerikaanse credit history boven de 720 punten te krijgen en dan pas gaan de eerste paar deuren voor je open.

Al het andere uit Nederland: waardeloos!